Продолжаем рассказывать о том, какие изменения в работу УО и ТСЖ внесло постановление Правительства РФ от 27.03.2018 № 331 . Сегодня вы узнаете, где, в какие сроки и какую информацию согласно документу должны размещать ТСЖ, ЖСК и ЖК.

На информационных стендах

Если многоквартирным домом управляет ТСЖ, ЖСК или ЖК, на них ложится обязанность раскрывать информацию согласно п. 32 ПП РФ № 331 .

На досках объявлений в каждом подъезде МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен такой дом, следует разместить:

• название товарищества или кооператива;
• режим работы;
• адрес официального сайта ГИС ЖКХ.

Если реквизиты изменились, обновить информацию на стенде необходимо в течение трёх рабочих дней с момента изменений.

Чтобы собственник мог сообщить о возникшей у него проблеме или аварии в доме, укажите на стенде контактный телефон товарищества, номера аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций.

На стендах регулярно размещайте уведомления о том, что состоится мероприятие, которое может доставить неудобство собственнику помещения или потребует присутствия собственников и пользователей помещений в МКД или их представителей.

Такими мероприятиями могут быть предстоящие ремонты внутридомовых инженерных систем, проверки оборудования или общие собрания собственников помещений в МКД. Если вы просите собственников собраться для обсуждения вопросов, не забудьте указать время проведения собрания.

Также на досках объявлений ТСЖ, ЖК, ЖСК должны сообщать собственникам об изменении тарифа, применяемого для расчёта платы за жилое помещение или коммунальные услуги. Сделать это нужно не позднее, чем за 30 календарный дней до дня предоставления платёжных документов, расчёт в которых произведён по-новому.

В ГИС ЖКХ

Перечень сведений, которые ТСЖ, ЖК и ЖСК нужно внести в ГИС ЖКХ, установлен разделом 10 совместного приказа Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр . Это следующая информация:

• общие сведения об организации;
• сведения об уставе;
• технические характеристики МКД в управлении;
• данные о подъездах и расположенных в МКД жилых и нежилых помещениях;
• договоры на предоставление коммунальных услуг;
• перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• информация об общедомовых и индивидуальных приборах учёта;
• сведения о начислениях;
• данные об общих собраниях собственников и другую информацию.

В феврале состав информации для раскрытия изменил

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели - дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно - нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз . Способов управления домом всего три:

непосредственное управление собственниками,




управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),




управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников . Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.

Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может - только общее собрание членов кооператива.

Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.

А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор - дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?

Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.

ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК - пожилой пенсионер - по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома - пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит - и ладно.

Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает - большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?

Обслуживает дом районный ДЕЗ - управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.

Поэтому плату за содержание и ремонт жилых помещений собирает не ДЕЗ, а ЖСК.

Тут нужно сделать теоретическое отступление: в большинстве домов, в которых нет ЖСК или ТСЖ, плата за содержание и ремонт жилья включена в ЕПД - единый платежный документ с платежными реквизитами расчетного центра. Тот самый, по которому жильцы платят за воду, отопление, газ.

Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ - квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:

Наименование П лощадь Тариф Ито го

Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.

Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.

Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.

За первой строкой кроется плата за содержание и ремонт жилья. Та самая, которая входила бы в ЕПД, если бы никакого ЖСК в доме не было. Надо сказать, что тариф этот не берется с потолка, а утверждается на общем собрании собственников. А как быть, если общего собрания собственников не было? На этот случай правительство Москвы устанавливает и ежегодно утверждает тарифы как раз для таких безответственных и ленивых коллективов. На 2014 год эти тарифы указаны в постановлении правительства Москвы №748-ПП от 26.11.2013. В зависимости от обустройства дома и количества жилплощади у собственника тариф колеблется от 12.63 до 21.78 рублей за квадратный метр.

То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.

А вот вторая и третья строчки - это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК... Да, утверждены кооперативом... Да, из этих денег правление получает зарплату...” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу - утрутся.

Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.

Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая - опаньки! - нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.

А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно - председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы - ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….

Сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки - как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.

Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.

Что же делать?

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?

Не надо. Дело в том, что такой ЖСК - это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления - непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же - ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.

А в подробности вдаваться не будем - это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома - это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом - организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет - это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.

В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?

Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?

Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.

А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:

А) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);

Б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);

В) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива - предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).

Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации - бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))

А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.

Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.

Что лучше ТСЖ или ЖСК? Каждая из данных форм, которая учреждается жильцами, имеет своей целью обеспечивать заботу о жилом доме, помогать при решении вопросов жилищной сферы. При этом важным является понимание того, какие отличия ТСЖ от ЖСК. Несмотря на то что по своей сути данные аббревиатуры определяют похожие организации, имеется существенная разница, которая будет отражаться в различных аспектах как организации, так и самой деятельности ТСЖ и ЖСК.

Прежде чем говорить о принципиальном отличие одной аббревиатуры от другой, необходимо понять, что они означают. ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой организации, а именно пример товариществ, которые создаются непосредственно собственником жилья. Они необходимы для того, чтобы организовывать управление имуществом, относящимся к так называемому жилищному фонду многоквартирных построек и частных секторов. За счёт такого товарищества происходит также организации необходимых для содержания жилья услуг и распоряжение тем имуществом, что находится в долевой собственности.

ЖСК также представляет собой некие организации, а именно кооперативы, которые занимаются как жилищным, так и строительным вопросом. Соответственно, расшифровывается такая аббревиатура, как жилищно-строительный кооператив. Эта форма создаётся для возведения и дальнейшее использование какой-либо недвижимости. Однако она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция Жилищного кодекса РФ.

Рассматриваемые формы могут быть созданы только в качестве некоммерческой организации, так как не подразумевают главной целью получение прибыли.

• организационно-правовая форма;
• учредительные бумаги;
• цель формирования организации;
• способы формирования;
• сроки;
• участники организаций;
• особенности осуществления деятельности хозяйственного характера.

Данные характеристики будут определять сходство и различие ТСЖ и ЖСК, а также отражать суть осуществляемой ими деятельности.

При любой форме, которая бы применялась для создания подобного рода организации, главное направление деятельности сосредотачивается на обеспечение того права, которое имеет каждый из жильцов дома, будь то многоэтажные дома или же частные сектора. Однако необходимо понимать, что первый вариант, а именно ТСЖ, более продуктивен и охватывает широкий спектр возможностей, в то время, как ЖСК вовсе устарел и в некоторых ситуациях даже не применяется.

Если говорить о ЖСК и ТСЖ как о двух самостоятельных организациях, то важно понимать, что каждая из них затрагивает одну и ту же сферу, а именно жилищную область отношений между гражданами. Именно поэтому товарищество и кооператив могут соотноситься друг с другом, однако на практике подобное происходит редко, что вызвано рядом отличий, определяющихся на основании критериев и характеристик каждой отдельной формы.

Итак, закон определяет чёткий порядок создания любого варианта организации, в том числе если речь идёт о некоммерческих образованиях, существующих в форме кооперативов или товариществ. Всё это регламентируется гражданским законодательством. Говоря конкретно о таких вариантах, как ТСЖ и ЖСК, то к правовой базе уместно будет прибавить ещё и Жилищный кодекс, который напрямую устанавливает правила для участников подобных организаций и их учредителей.

Несмотря на то, что в большинстве случаев жильцы самостоятельно принимают решение о создание и регулирования подобных организаций, должно быть точное следование закону, в противном случае возможно привлечение к разным видам ответственности.

1. Учредительные документы. И товарищество, и кооператив создаются на основании определённых документов, которые утверждаются и подписываются лицами, их формирующими. В первом и во втором случае это всегда устав, что имеет существенное значение для дальнейшей организации деятельности.
2. Способ формирования организации. Всё основывается на решении, которое принимается их участниками. В кооперативах и товариществах данная процедура происходит одинаково, всегда важно мотивированное решение, подписанное и одобренное всеми учредителями. Кроме того, в каждой ситуации нужно оформлять протокол собрания, на котором и было принято решение.
3. Сроки деятельности организации. Для товарищества так же, как для кооператива, нет регламентации этого вопроса, то есть ограничений по сроку существования подобные организации не имеют.

Представленные сходства самые очевидные и проявляются на законодательном уровне, по остальным вопросам организации и осуществления работы подобных организаций закон предполагает разные порядки и цели их деятельности.

Товарищество собственников, которое направлено на разрешение жилищных вопросов, лишь по своей сути схоже с кооперативом жилищно-строительного характера. Однако главные направления, а именно цели, участники и прочие подобные моменты существенно отличаются, что приводит к тому, что ТСЖ становится наиболее предпочтительной формой, так как даёт больше прав гражданам, имеющим к ней отношение, и при этом возлагает на само товарищество ряд обязанностей, выступающих определённым гарантом.

ТСЖ, как форма организации, осуществляющей жилищную деятельность, существует до настоящего времени. ЖСК менее устойчивы и применимы, так как большинство из них создано до появления актуальной редакции закона.

1. Период создания организации. ЖСК всегда формируется в то время, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведение построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
2. Цель создания. Для ЖСК главное - это обеспечить всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ предусматривает управление имуществом, его поддержание и обеспечение на должном уровне.
3. Распределение доходов. Несмотря на то что обе организации некоммерческие, они всё же имеют некоторый доход. Различие в том, что в ЖСК оно распределяется между участниками, а в ТСЖ отходит к самой организации.
4. Количество участников. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять человек, в ТСЖ таких ограничений нет, главное, чтобы в их число вступило пятьдесят процентов жильцов.
5. Возможность объединиться с другими организациями. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью, ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Говоря о том, какой вариант организации лучше выбрать, точного ответа дать невозможно. Рассматривая цели ТСЖ и ЖСК можно понять, что каждая из форм уместна в определённый период. Кооператив создаётся до того, как дом был построен, а товарищество после, поскольку требуется управление и наблюдение за имуществом.

Возможны и иные варианты проявления различий между товариществом и кооперативом, которые охватывают жилищную сферу деятельности.

Они могут устанавливаться напрямую в законе, а именно в Жилищном кодексе, а также в Гражданском кодексе РФ, который прямо закрепляет организацию и процедуру принятия всех решений в подобных формах. Все это формирует ряд особенностей, которые могут относиться к ТСЖ, но могут не затронуть ЖСК, и наоборот.

Таким образом, товарищество собственников жилья и кооперативы, имеющие жилищно-строительный характер, характеризуются больше отличиями, чем сходствами. Это касается прежде всего целей и организации деятельности. Однако выделить одну форму и исключить другую нельзя, так как каждая из них применена на различных этапах строительства и управления недвижимостью.

Существует несколько основных форм управления многоквартирным домом, определяемых Жилищным Кодексом:

Имея свои сильные и слабые стороны, эти формы управления МКД дают возможность выбрать наиболее подходящий вариант для каждого отдельного случая.

Переход из одной формы управления в другую

Согласно жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом осуществляется коллективом собственников жилых помещений.

Важно! Форма управления домом выбирается коллективно и может быть изменена в любой момент в результате принятия коллективного решения по этому поводу.

Для осуществления перехода от совета дома к ТСЖ необходимо:

1. Организовать собрание собственников жилья. В рамках текущей схемы управления это не должно составить труда, особенно если инициатором является кто-то из действующего совета дома.
2. Вынести на обсуждение вопрос о переходе к ТСЖ. Для осуществления регистрации юр. лица необходимо заручиться поддержкой более половины собственников жилья.
3. Если согласие достигнуто, необходимо подготовить пакет документов для подачи в налоговый орган.
4. После успешной подачи документов остаётся только дождаться регистрации и переход завершён.

Список документов, необходимых для регистрации ТСЖ:

На этом процедура перехода от совета к ТСЖ заканчивается.

Из УК в ТСЖ

Немного иначе выглядит процесс смены формы управления при изначальном наличии управляющей компании, от услуг которой необходимо отказаться.

Справка! Чтобы отказаться от услуг управляющей компании и создать свое ТСЖ, такое решение должно быть утверждено на очередном собрании собственников. На нем же, устанавливается дата, с наступлением которой управление домом переходит от УК к ТСЖ.

До наступления этой даты, УК обязана продолжать обслуживать дом и выполнять свои функции в полном объёме, а после — передать все касающиеся управления документы в распоряжение ТСЖ. Порядок и список подаваемых для регистрации ТСЖ документов в сравнении с первым вариантом не меняется.

Таким образом, современное жилищное законодательство даёт собственникам право самостоятельного выбора наилучшего варианта управления их недвижимостью. Выбирайте с умом и помните: каждый сам несёт ответственность за своё благополучие.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Описание:

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания…

Управление жилыми домами

Опыт одного ЖСК

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания… и пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управление может осуществляться посредством согласованной деятельности самих собственников помещений или с помощью лиц (управляющих компаний), привлеченных жильцами. В некоторых случаях управление самими жильцами более эффективно, а успешное решение энерго-сберегающих вопросов становится возможным только после налаживания четкого функционирования системы управления домом, и решающую роль здесь играет человеческий фактор. Это подтвердила беседа с доктором технических наук, профессором, руководителем лаборатории НИИ строительной физики Л. А. Гулабянцем , которому в течение последних семи лет помимо основной работы довелось выполнять функции председателя правления дома ЖСК ГлавАПУ.

Какой дом находится на Вашем попечении?

Кирпичный 14-этажный одноподъездный 108-квартирный дом с лоджиями постройки 1967 года. В свое время дом считался даже элитным. Построен он был не по типовому проекту, а по «проекту повторного применения». По меркам сегодняшнего дня это довольно скромный дом с небольшим бюджетом. Типичный ЖСК, который не следует путать с появившимися уже после перестройки ТСЖ, т. к. они существенно отличаются друг от друга. Прежде всего, контингентом проживающих людей. В ТСЖ большинство жителей – это люди нового поколения. Те, кто покупает квартиры в домах ТСЖ, уже знают, что за все нужно платить. ТСЖ – это, как правило, крупные дома или объединение нескольких домов. Здесь действительно есть возможность полной реализации самоуправления. Бюджет ТСЖ позволяет нанять управ-ляющего, а также электриков, сантехников, дворников, охранников и т. д. Совсем другая ситуация в ЖСК, созданных еще в советское время. Наш дом небольшой по нынешним масштабам, и расслоение владельцев квартир по финансовым возможностям в нем колоссальное. В таких домах обычно значительную часть проживающих составляют пожилые люди – пенсионеры, льготники со скромными доходами. Поэтому хоть все квартиры оформлены как частная собственность, не все владельцы этой собственности могут содержать ее в хорошем состоянии. Отсюда их пассивное отношение к дому в целом.

Существенная разница между ТСЖ и ЖСК заключается в том, что ТСЖ имеет право ведения хозяйственной деятельности с целью извлечения и распределения между членами прибыли. ЖСК не имеет такого права. Например, весь доход от сдачи нежилых помещений в аренду можно тратить только на поддержание технического состояния дома.

В этом – юридическая разница, а в остальном ТСЖ и ЖСК схожи. Только деньги разные, масштабы деятельности отличны, ментальность жителей неодинакова. ТСЖ по сути не только самоуправ-ляемая, но и во многом самообслуживающаяся организация. Естественно, как уровень обслуживания, так и затраты на это обслуживание в ТСЖ выше, чем в ЖСК. Мы же, выбрав самоуправление, вынуждены находиться на обслуживании у ДЕЗ. Например, если лифт сломался, обращаемся в районную диспетчерскую и ждем, иногда сутками, когда смогут направить специалиста и устранить неполадку. В ТСЖ, поскольку есть свои дежурные механики-лифтеры, через 15 мин. придут и починят лифт, потому что они находятся рядом и ничего кроме своих домов не обслуживают. То же самое с сантехниками и прочими специалистами.

Почему Вы решили выполнять функции председателя правления и с чего начали свою деятельность?

Пришлось стать после того, как понял, что отступать далее некуда. Можно сказать, что я «самовыдвиженец». К 2000 году дом был доведен до состояния, когда войти в него было противно: обшарпанные стены, ужасный запах в подъезде, крысы, свалка мусора в подвале и т. д. Работать в правлении в эти годы никто не хотел, и оно фактически состояло из одного человека – председателя. На общем собрании, которое было не просто организовать, готовы были выбрать в правление кого угодно.

Поняв, наконец, что никто кроме нас самих положение не исправит, я переговорил персонально с жильцами, от которых можно было ожидать конкретного дела, и они согласились войти в состав нового правления. Затем провели общее собрание, деятельность прежнего правления оценили как неудов-летворительную, выбрали новое правление из семи человек и ревизионную комиссию из трех человек.

В это время на счете кооператива было всего около 60 тыс. руб. – сумма отсроченных платежей. Начали с того, что собрали с жителей деньги по прин-ципу внесите «кто сколько сможет». Никого не уговаривали. Просто повесили объявление. Члены правления сделали свои взносы первыми, затем подключились другие жители. Кто-то внес 10 тыс. руб., кто-то – 100 руб. со словами «денег нет, но я хочу участвовать», многие ничего не внесли. Всего набрали около 70 тыс. руб., и все эти деньги, действуя экономно, но не в ущерб качеству, потратили на ремонт холла. Экономили на том, что значительную часть работы выполняли жители дома своими силами. Затем привели в порядок часть подвального помещения и сдали его в аренду. Особо отмечу, что с самого начала правление понимало важность полной прозрачности финансовых операций. В частности, в отношениях с арендаторами прин-ципиально не использовались никакие расчеты наличностью. Не только из-за нашей законопослушности, но и для сохранения атмосферы доверия жителей дома к правлению. Помещение, сданное в аренду, все эти годы обеспечивало основной доход, который направлялся исключительно на ремонт и благоустройство дома. Больше с жителей дома мы денег не собирали. Надо сказать, что значительную помощь в дальнейшем при проведении ремонтных работ мы получали по линии Мосжилкооперации. Не оставалась в стороне и Управа района, иногда оказывала реальную помощь в работе по благоустройству придомового участка. Здесь много чего можно рассказать, но это отдельная тема.

Кому принадлежит земельный участок, на котором стоит дом?

Не только земельный участок, но и общедолевое имущество дома, можно сказать, находятся в подвешенном состоянии. В ЖСК есть имущество частное – квартиры, и есть общедолевое – холлы, лифты, лестничные клетки и т. д. Когда все стали приватизировать свои квартиры, то об оформлении права собственности на общедолевое имущество никто не говорил и не думал. Вероятно, это должно быть сделано, но смущают трудности процесса. Нами предпринимались шаги по оформлению аренды земельного участка, но поскольку у нас не было плана межевания, этот вопрос нельзя было решить. Недавно межевание было проведено по заданию Москомзема за счет бюджетных средств города (нами оплачено всего 3 тыс. руб. за копию документа). Но этот план межевания никем не утвержден, и какая у него юридическая сила – непонятно. В прошлом году принято Постановление Правительства Москвы от 29.05.2007 года № 411-ПП, в котором дан перечень документов, необходимых для предос-тавления в префектуру для оформления участка в собственность. Мы это намерены сделать в ближайшее время. Надо отметить, что правление у нас, как и в других ЖСК, – это орган общественный (оплачивается только председатель правления, и то символически, и наемный бухгалтер), поэтому его трудно найти на все время.

На каких условиях осуществляется взаимодействие с энергоснабжающими и другими обслуживающими организациями?

Нами заключены прямые договоры с энергоснабжающей организацией (ОАО «МОЭК»), с мосрадио, с городской телефонной сетью, прямой договор на обслуживание домофонной системы. В стадии оформления договор с ООО «ДЕЗ» на техническое обслуживание и водоснабжение. Что касается последнего, то сейчас идут переговоры с МГУП «Мосводоканал» по заключению прямого договора, но вопрос решится только после установки общедомовых счетчиков, которая ведется в настоящее время за счет бюджетных средств, т. е. это делается через ДЕЗ. К сожалению, весьма не спеша. Пока оплата начисляется согласно тарифам и нормам потребления. Если говорить о воде, то ее учет ведется по числу прописанных (зарегистрированных) жильцов. Оплата за тепло взимается пропорционально занимаемой площади. Была мысль поставить двухтарифные счетчики для снижения затрат на потребление энергии, но, поговорив со специалистами ОАО «Мосэнерго», поняли, что здесь не все так однозначно. Когда выясняется, что энергия дешевая, многие начинают ее тратить не меньше, а больше. Например, человек, который раньше не включил бы обогреватель, теперь использует его на полную мощность. А это для нашего дома непозволительно, потому что в нем слабые вводы, и на входе в дом стоят всего лишь 120-амперные автоматы защиты, а энерговооруженность квартир возросла в разы. Мощность на квартиру, заложенная в проекте, в среднем составляет около 1,6 кВт, а в новых домах в проект закладывается раз в десять больше. Установка двухтарифных счетчиков не столько стимулирует к снижению расхода электроэнергии, сколько к изменению режима ее потребления. Конечно, можно поменять автоматы и проводку внутри дома, но где, во-первых, взять дополнительную мощность при нынешнем энергодефиците, а во-вторых, надо менять внешнюю сеть. Получается, что если мы хотим, чтобы наши внутренние сети не горели, то мы заинтересованы не в снижении затрат на потребление энергии, а в снижении самого потребления. Может, стоит подумать о такой системе оплаты, при которой тот, кто расходует мало энергии, платит по более низкому тарифу, а тот, кто много, – по более высокому. Это и в социальном отношении имеет определенный смысл, если, конечно, все хорошо просчитать.

Проводится ли разъяснительная работа по установке собственниками жилья энергоэффективного оборудования и экономии водных ресурсов?

Нельзя сказать, что мы ставили перед собой такую задачу. Пока что мы только взяли и заменили за счет кооператива все лампы на лестничной клетке, в холлах, на чердаке и в подвале на энергосберегающие. В доме около 120 ламп. Паспортный ресурс одной лампы накаливания около 1 000 ч, они быстро перегорают, ДЕЗ их своевременно не заменяет, а если и заменяет, то на самые дешевые, которые работают значительно менее 1 000 ч. Подсчитали, что выгоднее потратиться на энергосберегающие, которые дороже, но зато служат до двух лет. А какое оборудование использовать в квартирах, решают сами жильцы. В доме совершенно четкое разделение: есть общедолевое имущество – предмет заботы правления, а есть частное – квартиры. На сегодняшний день получается, что правлению все равно, какие лампочки установлены в квартирах. Дело в том, что каждый собственник квартиры имеет прямые отношения с Мосэнерго и платит по показаниям индивидуального электросчетчика. Мы только контролируем, чтобы жильцы не устанавливали на вводах в квартиру автоматы более чем на 20 А (изначально стояли автоматы на 16 А, но они срабатывали на 12 А). Помимо квартирных счетчиков, есть еще общедомовой электросчетчик, фиксирующий электрозатраты на лифт и уличное освещение. И время от времени кто-то эти показания снимает – это входит в техническое обслуживание. Поскольку сумма, с нашей точки зрения, достаточно низкая, она оплачивается без уточнения. Нас больше волнует состояние автоматов, чтобы они не были перегружены, а не расход энергии.

Что касается оплаты за воду, то ее экономия тоже только в интересах жильцов, но особого стимула пока нет, т. к. они платят по нормативу. Естественно, если жилец некоторое время отсутствует в квартире, например, живет на даче в летний период, он приносит справку о своем отсутствии, которая передается в ДЕЗ, и там делается перерасчет.

Есть у нас прецедент установки в одной из квартир счетчика на воду. Но для этого жилец заключил персональный договор с ДЕЗ, и теперь он сообщает нам ежемесячно сумму, которая вычитается из общей. Поскольку у нас такая квартира одна, вопрос об оплате этим жильцом затрат на полив, мытье коридоров и другие хозяйственные нужды не поднимается, т. е. он платит только за потребленную воду в квартире. Плохо, когда в части квартир счетчики есть, а в части – они отсутствуют, поскольку последние оказываются в более невыгодной ситуации. При установке индивидуальных счетчиков в каждой квартире возникает разница между показаниями всех индивидуальных счетчиков и общедомовым. Конечно, разницу можно как-то поделить между квартирами, но пока в данном вопросе много нюансов. Во всяком случае, в нашем доме пока не приветствуются идеи установки квартирных счетчиков только в части квартир. К тому же и ставить их негде, т. к. соответствующие места проектом не предусмотрены.

Что касается платы за отопление, то она рассчитывается пропорционально площади квартир, хотя в последнее время ОАО «МОЭК» выставляет нам счета исходя из затраченных гигакалорий. Величина расхода тепла определяется по показаниям кустового счетчика, установленного в ЦТП. До сих пор сумма счетов за год, выставляемых ОАО «МОЭК», не превысила значения, рассчитанного нами по квадратным метрам. Отмечу, что наш дом достаточно хорошо теплоизолирован, многие жильцы поставили новые окна с двойным и тройным остеклением, почти все лоджии застеклены.

Как ведутся финансовые расчеты между жильцами и обслуживающими организациями, есть ли в доме неплательщики, и как решается этот вопрос?

Размер квартплаты по каждой квартире рассчитывается ежегодно бухгалтером кооператива согласно установленным в Москве тарифам с учетом количества прописанных в квартире людей, льгот и т. п. Мы раздаем расчетные листки с расшифровкой статей затрат, и жильцы переводят деньги на счет кооператива. Оплата техобслуживания общедолевого имущества дома и поставки ресурсов осуществляется со счета ЖСК согласно заключенным договорам с ОАО «МОЭК», ДЕЗ и пр. Вероятно, в любом доме существует определенная доля людей, называемых неплательщиками. К счастью, у нас их сейчас нет, но один такой случай был. После многих предупреждений мы подали иск в суд. Причем это было еще до принятия Жилищного кодекса РФ. Сумма задолженности составляла около 15–16 тыс. руб., пени сначала насчитали на 50 тыс. руб. В ходе суда понизили эту сумму до 2–3 тыс. руб. Вопрос заключался в принципе, а не в сумме. Мировой судья принял решение в нашу пользу. Но жилец оплатил основную задолженность и подал апелляцию в районный суд, который постановил отменить решение мирового судьи в части оплаты жильцом пени и судебных издержек.

До сих пор убежден в неверности такого решения. Правление обратилось в городской суд, который вообще не стал рассматривать ситуацию. На этом дело и закончилось. Трудно сказать, кто тут выиграл и кто проиграл. Тем не менее, правление поступило так, как должно было поступить, и больше неплательщиков у нас не было.

Вы сами разработали компьютерные прог-раммы, облегчающие расчет платежей. Расскажите о них.

Существует множество бухгалтерских программ, но все они достаточно сложны.

Первая разработанная мной компьютерная прог-рамма позволяет просто и быстро рассчитывать величину квартплаты. Раньше расчет выполнялся вручную. Став председателем, я заметил, что между жильцами и бухгалтером часто возникаю споры о правильности начисленных платежей. Причина споров в непонимании жильцами правил расчета. Нужно было сделать так, чтобы любой жилец мог сам убедиться в правильности расчета. Тогда я взял и составил в Excel простую программу, которая начинается со служебного листа с блоком общих исходных данных, где прописаны все тарифы и принятые на общем собрании нормы отчислений, например, на капремонт, хозрасходы, домофон и т. д. А дальше идут расчетные листы на каждую квартиру, где повторяется блок исходных данных и приводятся индивидуальные данные квартиры – ее номер, площадь, количество жильцов, льготные коэффициенты и пр. Ниже приводится таблица с указанием статей затрат и начисленные по ним суммы.

Все изменения, например, какого-то тарифа, внесенные в служебный лист, автоматически переносятся во все расчетные листы квартир. Эта программа не только позволила сократить время на расчет кварт-платы, но и сделала его совершенно прозрачным. Одна из опций программы позволяет выделять стрелками те значения величин, которые использованы при расчете. Например, плата за воду или за отопление (рис. 2). Считаю очень важным, чтобы каждый житель дома мог лично убедиться в правильности расчета. Надо объяснять людям, как формируется квартплата, тогда и неплательщиков не будет. Многие жители, например, не знают, что разного рода льготы действуют в пределах социальной нормы. Например, если в квартире площадью 36 м 2 проживает льготник, имеющий право на 50 % оплату техобслуживания, то льгота распространяется лишь на 33 м 2 , а оставшиеся 3 м 2 полагается оплачивать по полному тарифу.

А тарифов много. Первый этаж – один тариф, второй и выше – другой, излишки площади – третий. Нюансов много, и расчет каждой квартиры индивидуален. Конечно, в доме происходят непрерывные изменения: кто-то прописался, кто-то умер, кто-то поменял квартиру. Эти изменения вносятся в прог-рамму вручную.

Вторая программа предназначена для подведения годового баланса коммунальных платежей по каждой из квартир. Она позволяет предоставить в конце года каждому владельцу квартиры таблицу, в которой показано помесячно, какую сумму он должен был заплатить, сколько и когда он заплатил фактически, с каким результатом пришел к концу года. После двухлетней практики такого подведения баланса сумма начисленных и произведенных платежей за год по многим квартирам стала совпадать с точностью до копеек.

А сейчас составляется программа для распределения по квартирам расходов за потребление холодной и горячей воды в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков. Здесь решено использовать понятие «человеко-дни». Это важная расчетная величина, позволяющая учитывать реальные ситуации. Допустим, в январе (31 день) для квартиры с двумя проживающими она составит 62 человеко-дня. Если один из жильцов принесет справку, что в январе он две недели отсутствовал (14 человеко-дней), то в расчет легко внести корректировку. В порядке подготовки к новому порядку расчета нами еще проведена акция по учету количества фактически проживающих в каждой квартире людей.

Не хотите ли передать управление домом какой-нибудь управляющей компании?

Хотел бы, но на сегодняшний день при еще не сформировавшихся новых механизмах управления это нам не выгодно. Превращение ГУП «ДЕЗ» в ООО «ДЕЗ» по сути ничего не изменило, а других компаний в районе нет. Да и откуда им взяться. Ведь для создания конкурентного рынка управляющих компаний нужны помещения, стартовые капиталы, льготные условия для укрепления этих компаний и т. д.

В начале 2008 года внешняя управляющая компания предлагала нам свои услуги, но ставила совершенно неприемлемые условия: согласно предложенному нам договору, правление ЖСК становилось номинальным органом, компания требовала передачи ей всей технической и финансовой документации дома, нежилых помещений и прочего общего имущества. Получалось, что только она стала бы решать, как нам жить. Мы же готовы заключать договоры на оказание нам услуг, а не на передачу управления. И здесь прояв-ляются недостатки Жилищного кодекса РФ. Сегодня коммунальные услуги субсидируются из городского бюджета, и эти субсидии имеют право получать только управляющие компании. Они же должны и отчитываться за их использование. Все значительно упрощается, если право получения субсидий будет передано организациям, которые эти услуги оказывают.

Благодаря такому ведению и упорядочению дел решаются ли вопросы энергоресурсосбережения?

Не могу этого утверждать. Такая цель пока не ставилась. Сначала нам нужно было решать совершенно иные задачи. Ведь главная задача правления ЖСК – не энергосбережение, а обеспечение нормальных условий жизни в доме. Для того чтобы этого добиться, начинать нужно с человека, а не с крана или счетчика. Это я очень хорошо понял за последние годы. Для примера возьму крайность: можно поставить великолепное энергосберегающее оборудование, а какой-то вандал будет выводить его из строя или будет выбивать стекла в подъезде, ломать дверные доводчики и т. д. К сожалению, ментальность многих сегодня такова, что даже если группа энтузиастов будет совершать сверхразумные действия, они будут сводиться на нет низкой социальной культурой жителей. Не все осознают, что театр начинается с вешалки, а квартира – с подъезда. А можно сказать и так: покажи мне подъезд дома, в котором ты живешь, и я скажу тебе, кто ты.